任意売却orローン借り換え

任意売却東京では、住宅ローンの借り換えや資金調達などを含むファイナンスアレンジメント事業を行っております。
ご相談を頂くなかで、『ローン借り換えは年齢的に無理だと思っていた。』や『不動産を差し押さえられてしまったからローンの借り換えは出来ないと思っていた』etc…

このようなお考えから、本来手放したくない不動産の任意売却を検討されている方から、相談を多く頂きます。このような声から任意売却以外のソリューション手法として、セールアンドリースバック、親子間・親族間による不動産売買のほかに、所有権移転を行わないファイナンシャルアレンジメントによるソリューションを展開しております。

では、任意売却等の不動産売買による解決を選択するか?ローン借り換えによる解決を選択か?の大きなポイントは不動産担保余力返済能力の2点となります。

不動産担保余力とは、所有不動産の市場価格に対してローン借り換え希望額(現在のローン借入残額)が下回っていて、まだ余力があることを言います。

返済能力とは、借入金額に対して返済できる根拠ですが審査基準は
1.現在の勤務先および勤務年数。
2.昨年度の税込年収。
3.現在の借入に滞納がある場合、滞納に至った理由。
4.連帯保証人の有無
5.他に所有している不動産の有無(共同担保として提供できる不動産の有無)
etc…

これらを総合的に判断してから選択することをお勧め致します。
相談例をご紹介させて頂きます。

相談例①
東京都中野区在住、年齢66歳、自宅兼賃貸アパート×4世帯所有、非正規雇用(パート)
収入:パート年収200万円+アパート年収250万円
【状況】
相続した土地に25年前にローン借入期間30年で建物を新築。一昨年に勤務先の人員整理のため退職後、無収入の期間が約1年間続き毎月約19万円の住宅ローン滞納と固定資産税が未納となり、やむを得ず売却を検討して複数の会社に相談したところ任意売却を勧められたが、相続した不動産なので手放したくない方法を模索中に当社のHPをご覧頂き相談。現在は、非正規雇用ではあるが定期的な収入がある。

不動産担保余力をみると、ローン期間も残り5年だったため不動産の簡易査定を行ったところ、借入残額が査定価格の約60%前後であったことで十分な担保余力がありました。

返済能力をみると、非正規雇用ではありますがパート収入と家賃収入の安定的な収入がありましたが、ローン残額+税金未納額の合算すると同期間(5年)では返済額が現在の19万円を超過してしまうため審査に懸念がありましたが、親族から保証人の協力が得られたことで返済期間を10年に延長することが可能となり、返済額が15万前後に抑えられ融資承認を得ることが出来ました。