投資用不動産の事業用ローン・アパートローンの相談について

資産運用の一手段として不動産投資をしたけど次の様な相談が急増しています。

  • 賃料収入を返済に充当する計画だったが空室が続いて返済を滞納している。
  • 修繕費等のランニングコストを収支計画に組み込んでいなかったため、メンテナンス費用の捻出が出来ない。
  • 家賃保証契約を締結していた不動産会社との保証額が減額になってしまい返済を滞納している。

このような場合、所有されている不動産の収支計画を立て直す必要があります。
この際に重要な点は、表面利回りで見るのではなく次のようにランニングコストと将来家賃の設定を細かく精査する必要があります。

  1. 税金等(固定資産税等、賃料収入による所得税・住民税等)
  2. 保守管理費(修繕費用、管理委託料、退去時の原状回復費用等)
  3. 維持管理費(借入金利、火災保険等)
  4. 減価償却費(経年劣化に基づく家賃設定の低下予測)
  5. リスク管理(退去後に新たな賃借人が入居する間の空室期間、賃借人の募集費用等)

これらを総合的に判断した際に、将来的に優良資産として保有するべきか?それとも不良資産のなってしまう可能性が高いのか?の指標が出ます。
人気エリアと一般エリアでは、賃借人の空室期間が変わる事を考慮する必要があります。
一例として、同価格75,000円の部屋の賃借人の募集に人気エリアでは1ヶ月で入居が決まった場合と一般エリアで入居に2ヶ月を要した場合をシュミレーションします。
1年間の家賃収入
人気エリア:入居期間11ヶ月×75,000円=¥825,000ー
一般エリア:入居期間10ヶ月×75,000円=¥750,000-

仮に、一般エリアの物件が11ヶ月で750,000円の収入を得る場合の家賃設定は約68,000円となるため、1ヶ月で入居者が現れる可能性が高まります。
この様に不動産投資では、借入額に対しての利回りから家賃設定をするのではなく空室リスクがない確実な市場賃料額を把握することが重要です。
また、一般エリアは人気エリアと比較して、家賃低下率が高いため一般的に長期保有する不動産投資では、このあたりの考慮もする必要があります。

金融機関からの借入は一般的に元利均等型となっております。元利均等型とは返済額の内訳が借入当初は金利の割合が高く完済時に進むにつれて元金の割合が増えていく借入方法です。
借入を行う購入当初は元金返済の割合が低いため、将来的に不動産価値や不動産収益力が低下してしまう可能性がある不動産の場合、保有期間が長期化するほど資産価値とローン残債の乖離が多くなってしまう事があります。

この様な場合は、不動産価値が低下することが低い、早期段階で任意売却等を行うことをお勧め致します。

収益不動産は、居住用の不動産と異なり賃借人等の利害関係人がいます。
これらの関係者の意向と売却に関する際の状況などの調整をする必要がありますので、経験ある会社を選択する事が収益不動産の任意売却を成功させるポイントとなります。