保証金預託型セール&リースバック事例|東京都板橋区

年齢:62歳
職業:歯科医院経営
家族:夫婦2名、母親、息子
場所:東京都板橋区
種別:診療所/81.56㎡/平成15年5月築

【状況】
体調不良により思うように診療が出来ず、休診日を増やしたことから売上が最盛期の半分間で減少する。これが原因で診療所のローンと診療機器のリース料の支払いを滞納。借入金融機関との話し合いの時間も持てないまま診療所が差押になり、このままでは診察が継続不能になってしまう危機感から相談。

【解決手法】
セール&リースバックを成立させるためのポイントは2つありました。

  • 1.診察日が減った事による減収減益の状態でも収支のバランスが改善してキャッシュフローを正常化させること。
  • 2.リースバック満了時の
  • 買い戻しを行うにあたって、買い受け人の選定・費用の捻出など明確な計画を立てて合意が得られること。

    1.について
    減収減益の状態でも収支のバランスを保つために必要な事は、今後の月々の支払いをいかに低く抑える事が出来るかでした。

債務残高が物件価格と同等程度であったため、全額完済することで今後の支払いを賃料のみに絞ることを条件に買い受け企業と合意致しました。残る問題は賃料の設定です、通常のリースバックでは売買価格の10%が年間の支払い賃料になるため、売買価格を抑えることが出来れば賃料も下げる事が出来ます。今回は全額の完済が条件であるために、売買価格を意図的に引き下げる事は出来ません。そこで、別途保証金を預託して、買い受け企業様のリスクを軽減することで、支払い賃料を減額するスキームを採用致しました。これにより、(売買価格-保証金)×10%が年間の賃料に設定され、月々の支払いは大幅に減少されます。保証金の捻出については、ご自宅を別途担保設定することで準備して、診療所・自宅の双方のリースバック体制が構築されます。ここまでの対応を重ねた事で、キャッシュフローは正常化して、少ない診療時間でも十分支払いの継続が可能になりました。

2.について
リースバックの完結は買い戻しが達成出来た時です。そのためには買い受け人になる人物の選定と、買い戻しのスキームを決定しなければなりません。今回は、同じく歯科医を目指しているご子息様が買い受け人になることで、先方様の了解も得られました。さらに、預託した保証金は、買い戻しの時の必要資金に充当することが出来るため、残りの費用の分だけ融資を受けられれば買い戻し可能になります。保証金の効力で将来の費用負担も減らす事ができ、買い受け人・資金の問題を解決したことで先方と合意、セールアンドリースバックは実行可能になりました。